Schönheitsreparaturen - Renovierungspflicht des Mieters

Muss ich meine Wohnung beim Auszug renovieren? Ist die Schönheitsreparaturklausel in meinem Mietvertrag wirksam? Und was sind eigentlich Schönheitsreparaturen?
Fragen über Fragen! Entscheidend ist, was Sie und Ihr Vermieter im Mietvertrag vereinbart haben. Finden Sie in Ihrem Mietvertrag nichts, gilt die gesetzliche Regelung.

Vereinbarung im Mietvertrag

An eine wirksame Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen stellt die Rechtsprechung hohe Anforderungen:

• Der Vermieter soll sich nicht entlasten,
• der Mieter soll nicht über Gebühr in die Verantwortung genommen werden können.

Vor diesem Hintergrund hat der Bundesgerichtshof als oberste Instanz in Mietsachen in den vergangenen Jahren häufig mietvertragliche Klauseln für unwirksam erklärt. Eine unwirksame Klausel im Mietvertrag bedeutet, dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen leisten müssen.

Lassen Sie die Formulierung Ihres Mietvertrag von einem Rechtsberater überprüfen.

Wovon hängt die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ab?

Anknüpfungspunkte für die Übertragung der Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter sind

• der tatsächliche Zustand des Mietobjektes,
• die Dauer des Mietverhältnisses und
• der Umfang der auszuführenden Arbeiten.

Zudem soll der Mieter während der Dauer seiner Mietzeit in seinem Dekorationsgeschmack nicht beschränkt werden.

So sind zum Beispiel Klauseln mit einem starren Fristenplan, das heißt unabhängig von der Frage des tatsächlichen Renovierungsbedarfs, unwirksam.
Auch eine unbedingte Endrenovierungsverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses kann dem Mieter nicht auferlegt werden. Eine Klausel, die dem Mieter ein Farbdiktat für die Dauer des Mietverhältnisses vorschreibt, ist ebenfalls von der Rechtsprechung beanstandet worden. Vorstehendes gilt auch für die sog. Tapetenklausel.

Farbdiktat

Im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung der Übertragung der Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen darf dem Mieter nicht vorgegeben werden, in welcher Art und welchem Farbton die Renovierungsarbeiten auszuführen sind.

Während der Mietzeit ist der Mieter bis an die Grenze der Substanzverletzung frei in seinem Dekorationsgeschmack. Er kann das Mietobjekt in Art und Farbe frei gestalten. Vertragliche Klauseln, die ihn darin beschränken, z. B. das "Weißen" der Decken und Wände bestimmen, sind unwirksam.

Bei Rückgabe der Mietsache muss diese sich jedoch in einem wiedervermietbarem Zustand befinden. Dies dürfte nur dann der Fall sein, wenn die Dekoration in farblich neutralen, dem allgemein üblichen Farbgeschmack entsprechenden Tönen gehalten ist.

Umfang der Arbeiten

Unter Schönheitsreparaturen versteht man grundsätzlich das malermäßige Überarbeiten der Mietsache. Ihr Umfang orientiert sich an der Definition nach § 28 Absatz 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV). Diese gilt zwar lediglich für preisgebundene Wohnungen direkt, wird aber auch auf preisfreien Wohnraum angewendet wird.

Schönheitsreparaturen umfassen

• das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken
• das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre
• das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Das Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden gehört ebensowenig dazu wie das Auswechseln des vermietereigenen Teppichbodens.

Die Renovierungsarbeiten sind in fachgerechter Art und Weise auszuführen. Beim Tapezieren ist auf das Muster zu achten. Bei Anstricharbeiten sollten keine "Nasen" laufen; Pinselstriche oder Pinselhaare sollten nicht sichtbar sein. Altanstriche sind zu entfernen. Danach sind Vor- und Endanstrich aufzubringen.

Quotenklausel

Für den Fall, dass die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht abgelaufen sind, darf der Vermieter mit dem Mieter nach derzeitiger obergerichtlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes dem Grunde nach eine Vereinbarung über eine anteilige Tragung der Kosten für etwaige Schönheitsreparaturen treffen. Die sogenannten Quoten- oder Abgeltungsklausel ist allerdings nur dann wirksam vereinbart, wenn

• die Grundverpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen wirksam ist
• finanzielle Abgeltung lediglich für die Mietzeit geschuldet ist
• die Quoten nachvollziehbar und transparent sind
• keine unangemessenen Quoten vereinbart sind
• ein Kostenvoranschlag des Vermieters nicht für verbindlich erklärt ist
• ein Hinweis auf die Möglichkeit der finanziellen Entlastung durch eigene Ausführung der Arbeiten durch den Mieter gegeben ist
• keine 100%-Abgeltungsquote festgesetzt ist.

Die Konsequenzen einer solchen Quoten-Abgeltungsklausel in der Mietrechtspraxis sind mehr als umstritten. Führt die (wirksame) Quotenklausel doch letztlich immer zur Pflicht der Übernahme von Schönheitsreparaturen trotz nicht gegebenen Renovierungsbedarfsder Wohnung.

Hier darf man gespannt sein, wie die Rechtsprechung sich zu dieser Thematik weiter entwickelt.

Unzulässige Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hatte darüber zu entscheiden, ob eine Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn sie die Verpflichtung zum "Weißen" der Decken und Oberwände während der Mietzeit umfasst. Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin. Nach § 3 Abs. 6 des Formularmietvertrages waren die Beklagten zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In der Klausel ist bestimmt: "Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände."

Mit der Klage hat der Kläger nach Beendigung des Mietverhältnisses unter anderem Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Beschädigung der Mietsache begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Berufungsgericht die Zahlungsklage wegen unterlassener Schönheitsreparaturen abgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Klausel unwirksam ist und daher ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht besteht. Der Senat hat seine Rechtsprechung fortgeführt, nach der eine Klausel, welche den Mieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 BGB unwirksam ist, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe beschränkt ist. Eine derartige Klasuel benachteiligt den Mieter regelmäßig deshalb unangemessen, weil sie ihn auch während des Mietverhältnisses zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbwahl verpflichtet und dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht.

So verhielt es sich auch in dem hier zu entscheidenden Fall, weil die Klausel sich nicht auf eine bloße Endrenovierungspflicht des Mieters beschränkt. Für ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an einem Wand- und Deckenanstrich allein in der Farbe weiß - etwa wegen einer andernfalls drohenden Substanzverletzung - bot der revisionsrechtlich zu berücksichtigende Sachvortrag des Klägers keinen Anhalt. Das Berufungsgericht ist auch zutreffend davon ausgegangen, dass es jedenfalls nicht fern liegt, unter dem Begriff "weißen" nicht lediglich ein Synonym für streichen, sondern auch einen Anstrich in weißer Farbe zu verstehen. Lässt die Klausel somit auch diese Auslegung zu, so ist sie gemäß § 305c Abs. 2 BGB in dieser dem Mieter günstigen, weil zur Unwirksamkeit der Klausel führenden Auslegung zugrunde zu legen.