Mieterhöhungen

Die dem Vermieter preisfreien Wohnraums zur Verfügung stehenden Möglichkeiten einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis regelt das Gesetz in den §§ 557 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ausgenommen vom sachlichen Geltungsberich dieser Vorschriften ist

• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen ist
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern er nicht zum dauernden Aufenthalt für eine Familie oder Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt
• Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist und
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.

Während des Mietverhältnisses können die Mietvertragsparteien

• eine Erhöhung der Miete vereinbaren oder
• eine künftige Änderungen als Staffel- oder Indexmiete (§§ 557 a, 557 b BGB) festlegen.

Im Übrigen bleiben dem Vermieter lediglich

• die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) (§ 558 BGB)
• die Mieterhöhung bei Modernisierung (§ 559 BGB) und
• die Mieterhöhung bei Veränderungen von Betriebskosten (§ 560 BGB).

Bei preisgebundenem Wohnraum richten sich die Möglichkeiten einer Mieterhöhung nach den Vorschriften des Wohnungsbindungs- und Wohnraumförderungsgesetzes.

Bei der Anmietung von Gewerberaum ist eine Mieterhöhung nur möglich, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.

Staffel- und Indexmiete

Bei Staffel- und Indexmietverträgen werden bereits bei Vertragsabschluss Mietänderungen in bestimmten Zeitabständen für die Zukunft festgelegt.

Bei Indexmietverträgen wird die zukünftige vereinbarte Miete ausgehend von einem Basismietzins durch vertraglich festgelegte und für beide Mietvertragsparteien nachvollziehbare Parameter, den Index, festgelegt. Verändert sich der Index, verändert sich die Miete. Dies gilt sowohl für Mieterhöhungen als auch für Mietsenkungen. Bei der Wohnraummiete kann als Anknüpfungspunkt ausschließlich der Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privater Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland vereinbart werden. Ermittelt wird dieser vom Statistischen Bundesamt (www.destatis).

Indexmietverträge bei Wohnraum sind schriftlich abzuschließen. Vor einer Erhöhung der Indexmiete muss diese mindestens ein Jahr unverändert sein (Ausnahme: Erhöhung wegen Betriebskosten und Modernisierung). Die Indexmietänderung ist vom Vermieter in Textform zu erklären. Unter Nennung des Preisindexes ist die konkret erhöhte Miete als Geldbetrag anzugeben. Der Mietzins erhöht sich dann zu Beginn des übernächsten Monats. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) sind ausgeschlossen.

Bei Staffelmietverträgen wir die jeweilige zukünftige Miethöhe in pauschalen Schritten bzw. meist Erhöhungsbeträgen bei Vertragsabschluss durch die Mietvertragsparteien festgelegt.

Staffelmietverträge bei Wohnraum sind schriftlich abzuschließen. Vor einer Erhöhung der Staffelmiete muss diese mindestens ein Jahr unverändert sein (Ausnahme: Erhöhung wegen Betriebskosten und Modernisierung). Das Kündigungsrecht des Mieters kann höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel) und wegen Modernisierung sind ausgeschlossen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Ist keine Staffel- oder Indexmiete bzw. ein Mieterhöhungsverzicht zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart, kann der Vermieter prüfen, ob er vom Mieter die Zustimmung zur Anhebung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann. Ohne Zustimmung des Mieters ist eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht möglich. Der Mieter seinerseits ist bei Vorliegen der gesetzlich normierten Voraussetzungen für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zur Abgabe der Zustimmungserklärung verpflichtet. Verweigert der Mieter die Zustimmung muss der Vermieter diese vor Eintritt der Mieterhöhung gegebenenfalls gerichtlich ersetzen lassen.

Die Voraussetzungen einer wirksamen Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind:

1. Die Mieterhöhung ist in Textform zu erklären. Sie muss an alle Mieter gerichtet und von allen Vermietern erklärt sein.
2. Eine Mieterhöhungserklärung darf dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung bzw. nach Vertragsabschluss zugehen.
3. Der Mietzins muss in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, mindestens 15 Monate unverändert sein.
4. Innerhalb von drei jahren darf die Miete sich höchstens um 20 Prozent erhöhen.
5. Die Mieterhöhung ist zu begründen.

Zur Begründung der Mieterhöhung kann der Vermieter Bezug nehmen auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Liegt in einer Gemeinde - wie in Berlin derzeit - ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel vor, muss der Vermieter die einschlägigen Angaben daraus im Mieterhöhungsschreiben mitteilen.

Ist das Mieterhöhungsschreiben in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden, bleibt dem Mieter für die Überlegung der Zustimmung eine Frist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, ist der erhöhte Mietzins mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zu zahlen.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter inerhalb von drei Monaten ab Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Erteilung der Zustimmung erheben.

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. Die Kündigungserklärung ist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Kündigt der MIeter, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter eine bauliche Änderung durchgeführt, die zur nachhhaltigen und dauerhaften Verbesserung der Mietsache, zur nachhaltigen Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums führt, handelt es sich um eine den Vermieter zur Mieterhöhung berechtigende Modernisierung der Mietsache.

Bestand eine Duldungspflicht des Mieters bezüglich der Ausführung der baulichen Veränderungen kann der Vermieter nach abgeschlossener Modernisierung 11 Prozent der auf die Wohnung des Mieters entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Die monatliche Mieterhöhung beträgt damit allenfalls 1/12 von 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten.

Der Vermieter muss die Erhöhung der Miete wegen erfolgter Modernisierung in Textform erklären. Im Mieterhöhungsschreiben sind die durchgeführten Moderniserungsmaßnahmen einzeln aufzuführen und deren Kosten einzeln aufzuschlüsseln. Die konkrete Mieterhöhung ist zu berechnen. Die erhöhte Miete ist mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.

Im Falle einer Modernisierungsmieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das Mietverhältnis bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Anpassung der Vorauszahlungen

Ist zwischen den Mietvertragsparteien die Tragung von Vorauszahlungen auf die Betriebskosten und damit eine Betriebskostenabrechnung vereinbart, kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe verlangen.

Voraussetzung für diese Mietanpassung ist die Vorlage einer formell und materiell nicht zu beanstandenden Betriebskostenabrechnung.

Geht aus der vorgelegten Betriebskostenabrechnung ein Nachforderungsbetrag hervor, kann die Vorauszahlungshöhe angemessen angehoben werden. Ergibt sich aus der Betriebskostenabrechnung ein Guthaben können die vereinbarten Vorauszahlungen angemessen reduziert werden.

Dieses Recht zur Anpassung der Vorauszahlungshöhe steht sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zu. Es ist dem Vertragspartner lediglich in Textform mitzuteilen.

Von einer Angemessenheit der Anpassung der Vorauszahlungen ist auszugehen, wenn der monatliche Änderungsbetrag 1/12 des Guthabens- bzw. Nachforderungsbetrages umfasst. Eine darüber hinausgehende Angleichung der Vorauszahlungshöhe zuzüglich/abzüglich 10 bis 15 Prozent als Berücksichtigung der allgemeinen Preisentwicklung dürfte nicht zu beanstanden sein.

Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Bei einer vereinbarten Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist, d. h. der Mietvertrag eine sogenannte Mehrbelastungsabrede enthält. Diese Erklärung ist nur dann wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert ist.

Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der erhöhten Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats.

Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis der Erhöhung abgibt.

Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung entsprechend herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.

Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau

Eine Mieterhöhung ist bei Sozialwohnungen grundsätzlich bis zur Höhe der zulässigen Kostenmiete möglich. Die Kostenmiete legt die Investitionsbank Berlin (IBB) als Fördermittelverwalter des Landes Berlin auf Basis der vom Vermieter vorgelegten Schlussrechnung unter Berückschtigung der Fördersummenhöhe fest. Lag die bisherige Miete darunter, kann der Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen. Im Übrigen sind Erhöhungen der "Grundmiete" lediglich für den Fall gesetzlich zugelassen, dass sich die Kosten der Wirtschaftseinheit, z. B. die laufenden Aufwendungen, erhöhen.

Möglich ist eine Mieterhöhung bei Sozialwohnungen weiterhin im Falle der Erhöhung der Pauschalen für Verwaltungs- und/oder Instandhaltungskosten sowie für das Mietausfallwagnis. Diese Erhöhungsmöglichkeit ist nach Umfang gesetzlich festgelegt.

Im Falle einer vermieterseitigen Modernisierung gilt, dass eine Mieterhöhung nur mit Zustimmung der Investitionsbank Berlin (IBB) möglich ist. Diese prüft auch die konkrete Berechnung der Mieterhöhung.

Weitere Mieterhöhungsmöglichkeiten im sozialen Wohnungsbau sind die Steigerung von Betriebskosten, die Anhebung der Zinsen für Fremdkapital (z. B. öffentliche Baudarlehen), der planmäßige oder außerplanmäßige Abbau öffentlicher Fördermittel, der Wegfall der Anschlussförderung oder bauliche Veränderungen aufgrund behördlicher Auflagen.

Mieterhöhungen sind schriftlich geltend zu machen und nach Umfang und Grund zu erläutern. Bei Zugang der Mieterhöhung bis zum 15. eines Monats, kann der Vermieter zum 1. des Folgemonats eine Erhöhung der Miete geltend machen. Der Mieterhöhung ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bzw. eine Zusatzberechnung beizufügen.

Bei Sozialwohnungen des Förderprogrammjahres 1971 kommt es infolge von Zinserhöhungen öffentlicher Baudarlehen zu einer höheren Belastung der Eigentümer. Diese dürfen an die Mieter weitergegeben werden. Es gelten hierbei jedoch besondere gesetzliche Kappungsgrenzen.

Im Falle einer Mieterhöhung steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Er kann das Mietverhältnis bis zum 3. Werktag des Monats, in dem sich die Miete erhöhen soll, zum Ablauf des nächstfolgenden Monats kündigen. Die Mieterhöhung wird dann nicht wirksam.

Handelt es sich um durch das Land Berlin freiwillig vertraglich oder integriert (einkommensorientiert) geförderten Wohnraum gelten im Regelfall besonders abgeschlossene Förderverträge, die sodann zumeist eine explizite Regelung der Mieterhöhungsmodalitäten beinhalten. Zumeist verpflichtete sich der Bauherr gegen Gewährung von Fördermitteln zu einer Mietpreisbegrenzung. Auskünfte hierüber kann der Mieter für das von ihm genutzte Mietobjekt über die Investitionsbank Berlin erhalten.