Wann verjähren Mietschulden?

Wird die Miete oder ein Teil dieser nicht gezahlt, so entstehen Mietschulden. Diese unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Das bedeutet, dass der Vermieter innerhalb dieser Frist Zeit hat, seinen Anspruch auf die vereinbarte Miete oder nur auf den Teil der Miete, der zu wenig gezahlt wurde, gerichtlich geltend zu machen.

Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch des Vermieters entstanden ist und der Vermieter hiervon erfahren hat oder hiervon hätte erfahren müssen (§ 199 I BGB). 

Beispiel für die Berechnung der Verjährungsfrist:

Ein Mieter zahlt die vereinbarte Miete für Oktober 2013 nicht. Der Vermieter erlangt davon Kenntnis, was zumeist schon durch den fehlenden Eingang auf dem Mietkonto geschieht. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres 2013, mit dem 31.12.2013. 

In den folgenden drei Jahren hat der Vermieter Zeit bei Gericht eine Klage einzureichen. Die Frist läuft mit dem 31.12.2016 ab, der Vermieter kann nun seinen Anspruch nicht mehr geltend machen.

Wird die Miete oder nur ein Teil dieser an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht gezahlt, so steht dem Vermieter nach § 543 II Nr. BGB das Recht zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung zu. 

Dafür ist es ausreichend, dass nur ein kleiner Teil der Miete fehlt.

Hat der Vermieter beispielsweise die Miete erhöht, und der Mieter vergisst, ab dem vereinbarten Zeitpunkt die erhöhte neue Miete zu zahlen, so steht dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung zu, wenn der Mieter zwei Mal vergisst, die neue Miete anzuweisen.