Schönheitsreparaturen: 6-monatige Verjährungsfrist bei Mietvertragsende
Gemäß § 548 Abs. 1 BGB hat der Vermieter ein kurzes Zeitfenster von nur sechs Monaten, um Schadenersatzansprüche aufgrund von Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache gegen den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend zu machen. Grund hierfür ist, dass möglichst schnell Klarheit über das Bestehen oder Nichtbestehen solcher Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter bestehen soll.
In einem vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall ging es nun um die Frage, wann diese kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten übeerhaupt beginnt.
Die Mieter einer Wohnung übergaben die Schlüssel der Hauswartin am 20.12.2009. Am 30.06.2010 reichten die Vermieter Klage aufgrund von Schadenersatzansprüchen gegen ihre ehemaligen Mieter ein.
Wurde die Klage nun rechtzeitig erhoben und konnten die Mieter zur Zahlung der Schadenersatzansprüche verurteilt werden? Oder wurde die Klage zehn Tage zu spät eingereicht?
Das Amtsgericht Pankow/Weißensee sagte ja, die Klage sei rechtzeitig erhoben worden, woraufhin die ehemaligen Mieter Berufung gegen das Urteil zum Landgericht Berlin einlegten, der auch stattgegeben wurde.
Das Landgericht Berlin schloss sich, anders als das Amtsgericht Pankow/Weißensee, der Meinung der Mieter an. Diese waren der Ansicht, dass die Ansprüche aus dem Mietverhältnis am 30.06.2010 bereits verjährt gewesen seien, da sie die Wohnung an die Hauswartin am 20.12.2009 übergeben haben. Klageerhebung hätte somit spätestens am 20.06.2010 erfolgen müssen.
Die Vermieter hingegen teilten mit, dass die Hauswartsfrau nicht bevollmächtigt war, die Schlüssel zur Wohnung zurückzunehmen und somit die sechsmonatige Frist gewahrt wurde.
Der Bundesgerichtshof sprach ein Machtwort: Es verwies auf den Wortlaut des § 548 Abs. 1 BGB, wonach die sechsmonatige Frist in dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mieträume zurückerhält. Dem Vermieter müsse es möglich sein, sich ein umfassendes Bild von der Mietsache machen zu können, um dann zu beurteilen, ob er ggf. Schadenersatzansprüche hat, wie hoch diese sind und ob er sie geltend machen will. Dies kann der Vermieter nur, sofern der Mieter den Besitz an der Wohnung vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter auch Kenntnis von der Aufgabe hat. Durch die Abnahme der Wohnung durch die Hauswartin, die hierzu nicht bevollmächtigt war, konnten die Vermieter jedoch noch keine Kenntnis von der Beendigung des Mietverhältnisses am 20.12.2009 haben.
Die Kenntnis der Hauswartsfrau konnte den Vermietern auch nicht zugerechnet werden, da diese nicht berechtigt war, die Mietsache abzunehmen. Sie dürfte die Schlüssel nicht in Empfang nehmen, so dass der Klage in III. Instanz vor dem Bundesgerichtshof stattgeben wurde.