Eigenbedarfskündigung eines neuen Eigentümers
Kündigungsbeschränkung im ursprünglichen Mietvertrag
Bei Eigentümerwechsel tritt der neue Eigentümer in ein bestehendes Mietverhältnis als Vermieter ein. Er übernimmt alle Rechten und Pflichten aus dem Mietverhältnis und tritt an die Stelle des Alteigentümers und Vermieters.
Der Bundesgerichtshof hat am 16.10.2013 entschieden, dass der neue Eigentümer somit auch an kündigungsbeschränkende Vereinbarungen der Mietvertragsparteien gebunden ist. Eine Eigenbedarfskündigung scheidet aus diesem Grunde aus.
Die damalige Eigentümerin und Mieterin schlossen im Jahr 1998 einen Mietvertrag, der in § 4 folgende Formulierung enthielt:
„Die [Vermieterin] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [Vermieterin] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)."
Das Haus wurde erstmals im Jahr 2006 verkauft und sodann im Jahr 2009 weiterveräußert. Die neuen Eigentümer legten zwei Wohnungen zusammen und bewohnten diese seitdem im Erdgeschoß als auch 1. OG. Die Schwester der Vermieterin wollte in die Wohnung der alteingesäßenen Mieterin einziehen, so dass ihr die neuen Eigentümer das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigten.
Über zwei Instanzen stritten die Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses. Während das Amtsgericht noch der Mieterin recht gab, entschied das Landgericht in II. Instanz zu Gunsten der neuen Eigentümer. Die Mieterin wollte sich hiermit jedoch nicht zufrieden geben und zog vor den Bundesgerichtshof.
Der BGH verwies auf die wirksame Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien und das die neuen Eigentümer in das Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten eintreten, so dass sie sich auch die Kündigungsbeschränkung zurechnen lassen müssen. Zudem wandte die Mieterin Härtegrund aufgrund ihrer angeschlagenen Gesundheit ein, die durch Vorinstanzen nicht ausreichend gewürdigt wurden.