BGH zum Kündigungsrecht bei unerlaubter Untervermietung
Ein Vermieter entzog seinem Hauptmieter eine von seinem Rechtsvorgänger auf Widerruf erteilte Untervermietungserlaubnis und kündige zugleich das bestehende Mietverhältnis mit dem Hauptmieter.
Der Bundesgerichtshof entschied am Mittwoch, den 04.12.2013, ob diese Kündigung zulässig oder unzulässig gewesen ist. Hierzu im Einzelnen:
Das diesem Streit zugrunde liegende Mietverhältnis bestand seit dem Jahr 1994. Im Mietvertrag hieß es: „Eine Untervermietung bis zu zwei Personen ist gestattet. Diese Untervermietungsgenehmigung kann widerrufen werden. Bei Aufgabe der Wohnung sind die Untermieter zum gleichen Zeitpunkt zu entfernen.“
Sodann trat im Jahr 2010 die Klägerin auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein.
Die Untervermietungserlaubnis wurde den Hauptmietern durch die neuen Eigentümer im Dezember 2011 widerrufen. Sie kündigte zeitgleich das zwischen dem Hauptmieter und ihre bestehende Mietverhältnis wegen unerlaubter Untervermietung fristlos. Was die Klägerin allerdings nicht wusste: Bereits zu diesem Zeitpunkt führte der Hauptmieter einen Rechtsstreit gegen seinen Untermieter auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Der Hauptmieter hatte die Wohnung bereits 2002 an seine Untermieter untervermietet.
Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis zu dem Hauptmieter erneut im Februar 2012.
Das Verfahren zog sich über drei Instanzen; zunächst scheiterte die Klägerin vor dem Amtsgericht, sodann gab ihr das Landgericht als II. Instanz jedoch recht. Hiergegen richtete sich die von den Beklagten eingelegte Revision zum Bundesgerichtshof.
Der zuständige VIII. Zivilsenat entschied, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nicht verletzt hat. Die Rechte aus § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB* sind durch den Mieter nicht verletzt worden. Der Hauptmieter unternahm alles ihm rechtlich Zulässige und Erforderliche, um das zwischen ihm und seinen Untermietern bestehende Mietverhältnis zu beenden und die Untermieter zum Auszug zu bewegen.
Schädlich war auch nicht, dass der Hauptmieter mit seinen Untermietern ein Räumungsvergleich schloss und ihnen eine Räumungsfrist bis 30.06.2012 gewährte, da das gerichtliche Verfahren auf Räumung höchstwahrscheinlich länger angedauert hätte, als die den Untermietern durch den Hauptmieter gewährte Räumungsfrist.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass ein Vermieter ein Mietverhältnis nicht fristlos kündigen kann, wenn er eine erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft und der Hauptmieter sodann alles ihm Mögliche unternimmt, um die Wohnung geräumt an den Kläger herauszugeben.
* § 543 BGB
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. (…)
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn (…)
2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache (…) unbefugt einem Dritten überlässt.