BGH zu Betriebskostenvorauszahlungen
Gemäß § 560 Abs. 4 BGB kann jede Mietvertragspartei nach einer Betriebskostenabrechnung durch Erklärung in Textform eine Apassung der vereinbarten Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Der Bundesgerichtshof hatte am 15.05.2012 zu der Frage zu entscheiden, ob der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichsthofes hat entschieden, dass der Vermieter nach einer Nebenkostenabrechnung zur Anpassung von Vorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB nur insoweit berechtigt ist, als sie auf einer inhaltlich korrekten Abrechnung beruht.
Darin ist eine Umkehr der bisherigen Rechtsprechung des Senates zu sehen. Bislang war die Ansicht vertreten worden, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genüge. Hieran hält der Senat ausdrücklich nicht mehr fest.
"Denn bei dieser Sichtweise wied der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte ZWeck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden.
Hinzu kommt, dass der Vermieter zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet ist und es nicht hingenommen werdn dann, dass eine Vertragspartei aus der Verletzungeigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden, in denen sich aus den Erhöhungen der Vorauszahlungen ein Mioetrückstand in kündigungsrelevanter Höhe aufbaut, sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mioetverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die allein darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den MIeter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
Der Bundesgerichtshof hat die beiden Entscheidungen noch nicht veröffentlicht. Es liegt bislang lediglich eine Pressemitteilung vor. Den konkreten Wortlaut der Pressemitteilung finden SIe unter www.bundesgerichtshof.de