BGH zu Kündigungsschutz von Studentenzimmern

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu qualifizieren ist, für das der soziale Kündigungsschutz des § 573 BGB nicht eingreift. Der Beklagte mietete ein Zimmer auf dem Anwesen des Klägers, welches als "Studentenwohnheim" bezeichnet ist. Die ursprüngliche Baugenehmigung war für ein Studentenwohnheim beantragt. Die Wohnungen wurden unter anderem aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen errichtet. Inzwischen besteht keine Preisbindung mehr.

Der Kläger hatte dem Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens gekündigt. Von den Instanzengerichten war die Räumungsklage des Vermieters abgewiesen worden. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte keinen Erfolg. Der BGH entschied, dass es sich bei dem Anwesen des Klägers nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB handelt. Unter anderem mangelt es dem vom Kläger betriebenen Wohnheim an einer zeitlichen Begrenzung der Mietverhältnisse sowie an einer Rotation der Bewohner nach abstrakt-generellen Kriterien. Dies könnte durch Satzung, Selbstverpflichtung oder konstante tatsächliche Übung realisiert werden und würde zu einer Gleichbehandlung aller Bewerber führen. Ein solches Belegungskonzept liegt beim vom Kläger betriebenen Wohnraum nicht vor - die Kündigung ist unwirksam.(BGH, VIII ZR 92/11)