Modernisierung denkmalgeschützter Kleinhausanlage
Vermieter kann nicht jede Modernisierungsmaßnahme durchsetzen
Das Landgericht Berlin hat entschieden, dass die Mieter eines denkmalgeschützten Reihenhauses die angekündigten umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters nicht dulden müssen.
Die Beklagten sind seit 1987 Mieter eines Reihenhauses in der denkmalgeschützten Kleinhausanlage Am Steinberg in Berlin-Tegel. Im Jahr 1992 ließen sie auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen. In dem mit dem früheren Eigentümer, dem Land Berlin, geschlossenen Mietvertrag war unter § 6 Absatz 1 vereinbart, dass der Vermieter Ausbesserungen und bauliche Veränderungen, die u.a. notwendig seien, um drohende Gefahren abzuwenden, ohne Zustimmung der Mieter vornehmen dürfe. Maßnahmen, die zwar nicht notwendig, aber jdeoch zweckmäßig seien, dürfe der Vermieter gemäß § 6 Absatz 2 veranlassen, wenn sie den Mieter nur unwesentlich beeinträchtigen würden oder er den Maßnahmen zustimme. Ferner übernahmen die Mieter aufgrund einer weiteren Regelung im Mietvertrag eine Veranda, die schon vom Vormieter an der Rückseite des Hauses angebaut worden war.
Mit ihrer Klage beanspruchte die neue Vermieterin, die Mieter zu verurteilen, den Anbau sowie die Gasetagenheizung zu entfernen sowie umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu dulden. Das Landgericht Berlin lehnte die Anträge der Vermieterin jedoch ab. Zur Begründung verwiesen die Richter darauf, dass der Anbau an die Veranda schon deshalb nicht entfernt werden müsse, da der frühere Vermieter durch die Regelung im Mietvertrag zum Ausdruck gebracht habe, mit dem Anbau einverstanden zu sein. Die Gasetagenheizung befinde sich seit nunmehr 24 Jahren in dem Haus. Es ist ebenfalls davon auszugehen, dass der frühere Vermieter den Einbau, den er im Übrigen zu keinem Zeitpunkt beanstandet hatte, genehmigte. Zu berücksichtigen sei ferner, dass nach dem Mietvertrag die Beheizung des Hauses allein Sache des Mieters ist. Interessen der Vermieterin sind dadurch nicht beeinträchtigt. Die Vorschriften der Energieeinspar-Verordnung stehen dem ebenfalls nicht entgegen.
Ebenso wenig kann die Vermieterin die Duldung der angekündigten baulichen Maßnahmen vom Mieter verlangen. Die mit dem früheren Vermieter unter § 6 des Mietvertrages getroffene Regelung ist auch ihr gegenüber verbindlich. daher müssen die Mieter entsprechend der vorrangig zu betrachtenden mietvertraglichen Absprache nur "notwendige" Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen dulden. Anders als das gesetzliche Tatbestandsmerkmal der "Erforderlichkeit" sind ohne Zustimmung des Mieters nur Maßnahmen zulässig, die zur Sciherung des Bestands der Mietsache unerlässlich seien und einen zeitlichen Aufschub nicht duldeten.
Bauliche Maßnahmen, die rein zweckmäßig und nützlich seien, könnten nach § 6 Absatz 2 des Mietvertrages nur durchgeführt werden, wenn die dadurch verursachten Beeinträchtigungen unwesentlich sind. Das war bei vorliegendem Sachverhalt nicht der Fall.
Auch eine etwaige Pflicht der Vermieterin nach Energieeinspar-Verordnung, das Gebäude energetisch nachzurüsten steht der Entscheidung nicht entgegen. Die mietvertraglichen Absprachen sind vorrangig.
LG Berlin, Urteil vom 8.12.2016 - 67 S 276/16