Kooperationsvereinbarung zwischen Senat und Wohnungsbaugesellschaften

Das Ziel dieser Kooperationsvereinbarung ist die Reaktion auf die neu formulierten Schwerpunkte und die Forderung nach einer weitergehenden Neuausrichtung der Wohnungspolitik der städtischen Wohnungsbaugesellschaften. Grundlage ist das in 2016 in Kraft getretene Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz – WoVG Bln) sowie die in 2016 vom Senat beschlossene Road-Map. Beide definieren Kriterien einer sozialen Bestandsbewirtschaftung sowie einer sozialen Wohnungsbaupolitik und stärken die städtischen Wohnungsbaugesellschaften bei der Umsetzung ihrer besonderen sozialen Verpflichtung.

Die wichtigen Regelungen im Überblick:

Wohnungswirtschaft in kommunaler Hand

• Der Senat bekennt sich zu seinen städtischen Wohnungsbaugesellschaften; eine Privatisierung wird ausgeschlossen

Wohnungsneubau und sozial ausgerichtete Bestandspolitik

• Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestandes von derzeit rd. 320.000 auf rd. 360.000 Wohnungen durch Zukauf und Neubau im Jahr 2021 (unter Einbezug der Berliner Wohnungsbestände der berlinovo)
• Errichtung von mindestens 30.000 Wohnungen bis 2021 durch die städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit einem ausreichendem Angebot an Gewerbeeinheiten für Neubauprojekte
• Einbringung von landeseigenen Grundstücken; der daraus resultierende Vermögenszuwachs wird für zusätzliche Mietpreis- und Belegungsbindungen für Haushalte innerhalb der Einkommensgrenzen des Sozialen Wohnungsbaus genutzt
• Bei Neubauprojekten mit Baubeginn ab 01. Juli 2017 grundsätzlich mindestens 50 % mietpreis- und belegungsgebunden an WBS-Berechtigte und die anderen 50 % im freifinanzierten Neubauanteil durchschnittlich unter 10 €/m²/mtl. mit einer angemessenen Preisdifferenzierung
• Durch Bestandsankäufe sollen mindestens 10.000 Wohnungen bis 2021 erworben werden
• Liegt die Miete eines angekauften Wohngebäudes über 6,50 €/m²/mtl. nettokalt, wird mindestens jede zweite Neuvermietung zu einer Nettokaltmiete von max. 6,50 €/m²/mtl. an WBS-berechtigte Haushalte erfolgen
• Zur sozialen Stabilisierung von Quartieren werden das Vorkaufsrecht in Erhaltungs- und Milieuschutzgebieten sowie der Erwerb von Sozialwohnungen in Stadtteilen mit einem Mangel an preiswerten Wohnraum verstärkt ausgeübt und Vorkaufsrechts-Verordnungen gezielt erlassen
• Anreize schaffen für den Umzug kleiner Haushalte aus großen Wohnung, um die bedarfsgerechte Wohnraumversorgung zu verbessern und die Wohnungsbelegung zu optimieren

Sozialverträgliche Mieten

• 60 % der jährlich zu Wiedervermietung kommenden Wohnungen im Bestand werden an WBS-Berechtigte max. zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Berliner Mischung vermietet; hiervon werden 25 % an Wohnberechtigte besonderer Bedarfsgruppen (Transferleistungsbeziehende, Obdachlose, Geflüchtete, Studenten, betreutes Wohnen sowie vergleichbare Bedarfsgruppen) vermietet
• Bei Mieterhöhungen wird sichergestellt, dass die Mieten in Summe für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2 % jährlich steigen; Mietanhebungen werden auf max. 4 % innerhalb von zwei Jahren begrenzt
• Bei Nettokaltmieten von Bestandsmietverträgen über 30 % des Haushaltsnettoeinkommens Absenkung bei Härtefällen auf 30 %
• Die Modernisierungsumlage wird auf maximal 6 % der aufgewandten Modernisierungskosten begrenzt und die Nettokaltmiete darf nach erfolgter Modernisierung und unter Berücksichtigung der Modernisierungsumlage die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen; zudem greift die Härtefallregelung. Das gilt für alle Modernisierungsankündigungen, die ab dem 01.11.2016 ausgesprochen wurden.
• Die Kooperationsvereinbarung ist anzuwenden auf Mieterhöhungserklärungen, die ab 01.01.2017 ausgesprochen wurden. Zusätzlich für Mieterhöhungserklärungen mit Wirksamkeit ab 01.01.2017, die über 8 % Mieterhöhung in den vergangenen vier Jahren oder über 30 €/mtl. liegen
• Verbesserung des Mieterschutzes vor außerordentlichen fristlosen Kündigungen aufgrund von Mietrückständen und Vermeidung von Räumungen und Wohnungsverlust

Zukunftsfähiges und ökologisches Bauen

• Wesentlichen Beitrag zum Klimaschutz durch ressourcenschonenden Ausbau von Dachgeschossen und Herrichtung von barrierearmen Wohnungen in Bestandsgebäuden
• Bei Modernisierungsvorhaben wird eine weitgehend warm-mietenneutral Umsetzung angestrebt und Sanierungsvorhaben müssen in Bezug auf die Baustoffe ökologisch vorbildlich sein
• Wohnungen mit Asbestbelastungen werden im Rahmen der Strategie "Asbestfreie Hauptstadt 2030" schrittweise saniert

Partizipation

• Verstärkung der partizipativen Vorbereitung von Bauvorhaben als integrativer Bestandteil der projektindividuellen bedarfsgerechten Neubauplanung
• Stärkung der Mitwirkungsmöglichkeiten durch Einrichtung von Mieterbeiräten in Siedlungen ab 300 Wohnungen

Evaluation

• Einführung eines Monitoringsystems zur Einhaltung der Regelungen der Kooperationsvereinbarung durch die Wohnraumversorgung Berlin AöR und regelmäßige Evaluation