Bundesrat beschließt Verschärfung der Mietpreisbremse
Und auch der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 14.12.2018 das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) zugestimmt, so dass die Änderungen zum 1.1.2019 in Kraft treten können.
Zukünftig unterliegt der Vermieter bereits vor Abschluss des Mietvertrages einer Auskunftsverpflichtung im Hinblick auf eine über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn hinausgehende Ausnahmemöglichkeit. Zudem können Mieter Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig einfacher rügen. Die seit dem Jahr 1978 bestehende Möglichkeit der 11-prozentigen Umlage der Kosten für eine Modernisierung wird eingeschränkt. Vermieter können künftig nur einen geringeren Anteil der Kosten auf die Mieter umlegen.
Zu den beschlossenen Änderungen im Einzelnen:
1 . Modernisierungsumlage
Die Möglichkeit der Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter wird von 11 Prozent auf 8 Prozent reduziert. Eine Kappungsgrenze wird eingeführt. Die Umlage von Modernisierungskosten darf einen Betrag in Höhe von 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren nicht überschreiten. Beträgt die Ausgangsmiete weniger als 7 Euro je Quadratmeter, liegt die Kappungsgrenze bei 2 Euro je Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren. Es wird ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Mieterhöhung nach Modernisierung eingeführt. Überschreiten die Modernisierungskosten einen Betrag in Höhe von 10.000 Euro nicht, kann der Vermieter einen (fiktiven) Anteil in Höhe von 30 Prozent für den Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen.
2. Mietpreisbremse
Vermieter sind künftig verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die Höhe der zuvor für die Wohnung vereinbarten Miete zu erteilen. Tun sie dies nicht, können sie nicht unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen, die über die nach der Mietpreisbremse sich zulässige Miete hinausgeht.
Möchte der Vermieter sich auf eine andere Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen (z.B. Modernisierungstatbestände oder erstmalige Vermietung nach dem 1.10.2014), muss er unaufgefordert vor Vertragsabschluss über diese Umstände Auskunft erteilen.
Verstöße gegen die Mietpreisbremse kann der Mieter künftig mit einfacher Rüge geltend machen. Es ist nicht mehr erforderlich, eine qualifizierte Rüge unter Berufung auf die Tatsachen, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht, zu erheben.
3. „Herausmodernisieren“
Nutzt der Vermieter die Ankündigung einer umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen gezielt dazu, die Mieter zur Kündigung zu veranlassen, wird künftig in diesem Verhalten eine Pflichtverletzung vermutet, wenn die Maßnahme nicht innerhalb von zwölf Monaten nach der Ankündigung beginnt oder die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent angekündigt hat oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird.
Das gezielte „Herausmodernisieren“ durch den Vermieter ist künftig eine Ordnungswidrigkeit. Sie wird mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 Euro geahndet.
4. Weitervermietung zu sozialen Zwecken
Zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die angemieteten Räume aus sozialem Interesse Personen zu Wohnzwecken zu überlassen, wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Damit gilt ein deutlich weitergehender Schutz der Mieter dieser Wohnungen, z.B. bei Kündigungen. Die Neuregelung gilt allerdings nur für Mietverträge, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung abgeschlossen werden.